Доверительное управление недвижимостью

Правовые аспекты

Доверительное управление имуществом, как самостоятельный вид гражданско-правовых сделок, был закреплен в гл. 70 нового Гражданского кодекса Украины только в 2003 г. Доверительное управление имеет ряд юридических преимуществ для собственника недвижимости. Например, при доверительном управлении имуществом на это имущество, переданное в управление, не может быть обращено взыскание по требованию кредитора (кроме случая признания банкротом), также не может быть обращено взыскание на имущество, переданное в управление и по требованию кредитора управителя. Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление, согласно украинскому законодательству, является некой формой защиты от непредсказуемых хозяйственных рисков, связанных с обращением взыскания на недвижимое имущество.

Вместе с тем, с юридической точки зрения, доверительное управление недвижимостью может осуществляться не по одному правовому основанию, а по трем, предусмотренным главами 68, 69, 70 Гражданского кодекса Украины (поручение, комиссия и управление имуществом)

Каждый из этих видов имеет свои особенности и преимущества и применяется при передаче недвижимости в управление в зависимости от вида и целей собственника.

Доверительное управление можно разделить на подгруппы:
- доверительное управление зданиями (офисами, торговой недвижимостью);
- доверительное управление квартирами.

В понятие "управление" также входит определение наиболее эффективного использования объекта, что может быть сделано для обоих видов недвижимости, простое поддержание состояния объекта либо доведение объекта до необходимого, определённого собственником, состояния (достройка, ремонт, введение в эксплуатацию).

Управление зданием

Управляющая компания / управляющий для собственника по его усмотрению может провести исследование инженерных и других коммуникационных сетей здания, выяснить потребности данного региона в конкретных видах целевого назначения зданий / их использования. Это может повлиять на вид использования конкретного здания и покажет необходимость / целесообразность доработки здания / инфраструктуры.
Пределы полномочий управляющего / поверенного, его задачи закрепляются в договоре, где также указываются временные рамки и финансовые аспекты.

Как правило, в течении срока действия договора управляющая компания:
- следит за состоянием здания, помещений и интерьера, прилегающей территории (в том числе проведение ремонтов, меблирование, дизайн и озеленение);
- следит за состоянием инженерных сетей, своевременностью и полнотой оплаты счетов;
- занимается максимальным наполнением помещений и взаимодействием с арендаторами;
- взаимодействует с представителями властей и соответствующими контрольными органами.

Также при продаже выступает агентом собственника.

Управление квартирой

Возможно два типа доверительного управления - при простом отсутствии хозяина БЕЗ сдачи в аренду и специальная сдача в аренду.
При сдаче квартиры в аренду для проживания или под офис доверительное управление предполагает заключение договора, при котором владелец не ограничивает свои права на квартиру, а только перекладывает заботы по сдаче квартиры в аренду на юридическое лицо. При подписании договора владельцу необходимо иметь документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру (если квартира в частной собственности), общегражданский паспорт.

На протяжении всего срока договора компания, которая осуществляет доверительное управление, как правило, берет на себя следующие обязательства:

- следит за состоянием квартиры и мебели;
- проверяет и, при не обходимости, оплачивает счета за коммунальные услуги и междугородние переговоры;
- регулирует финансовые вопросы между хозяином и клиентом;
- оказывает широкий спектр сервисных услуг клиентам (уборка квартиры, вызовы технических служб и т д.)
- в случае необходимости организует ремонт квартиры, с полным контролем качества проведения работ;
- консультирует по вопросам налогообложения доходов, полученных при сдаче жилья в найм (аренду);
- оказывает юридические консультации по жилищным вопросам;
- минимизирует налоги.


Важно помнить, что решение о:
- стоимости сдачи в найм;
- направлении использования;
- внешнем виде, оформлении, дизайне и пр.
всегда принимает владелец. Агент только дает рекомендации, основываясь на своем опыте и на состоянии рынка.
Кроме того, он подбирает клиента (-ов), который максимально соответствует требованиям владельца.

Определенные преимущества при доверительном управлении есть и у нанимателей недвижимости:

- возможность оплаты по безналичному расчету как комиссионных услуг агентства, так и арендной платы;
- возможность оплатить арендную плату за квартиру через кассу агенства с получением необходимых документов отчетности;
- взаимодействие по вопросам найма квартиры с юридическим лицом, что позволяет решать все вопросы на деловом уровне;
- гарантированный возврат залога в течение 3 банковских дней после истечения срока Договора найма.

Дополнительные услуги

Кто занимается показом недвижимости ?

Безусловно агент, что значительно повышает вероятность более быстрой сдачи в наем, т.к. агент подстраивается под возможности нанимателя, что существенно снижает вероятность его потери. В том случае, если владелец хочет, он может присутствовать на показах.

Как быстро найдут арендатора?

Договором не ограничен срок поиска арендатора. Однако, агентство заинтересовано в том, чтобы найти нанимателя в кратчайшие сроки. Для этого оно производит поиск по собственной базе нанимателей. При необходимости предлагает квартиру многочисленным фирмам, с которыми действуют договоренности по представлению жилья их сотрудникам. Если нужно рассылает описание квартиры по риелторским компаниям и дает платную рекламу квартиры в средствах массовой информации и в интернете (размещает фотографии и описание квартиры на собственном сайте и на специализированных сайтах по недвижимости).

Стоимость услуг агентства по доверительному управлению недвижимостью обычно составляет от 20% до 30% месячной арендной платы (в зависимости от ряда факторов: месторасположения, площади и др.).