Инспектирование: частные дома

Приведена одна из первых глав новой книги, посвящённой инспектированию частных домов.
Данная книга готовится к выходу в Украине. Она посвящена описанию процедуры и порядку инспектирования, которое направлено на защиту интересов покупателей недвижимости.
Хотя данная процедура не является обязательной при покупке недвижимости в Украине, автор рекомендует покупателям задуматься над необходимостью её проведения.

В данной книге описана процедура инспектирования частного дома в виде и порядке, соответствующим используемым мной в своей работе. Учитывая, что принципиально все дома одинаковы, процедура действительна независимо от географического расположения домов и их вариаций. Она используется для домов всех возрастов – от только сконструированных до дореволюционных, для домов всех типов – от дач до особняков.

Необходимые инструменты

Для осмотра дома чаще всего вам могут понадобиться следующие инструменты: фонарик для осмотра тёмных мест (вы удивитесь, что скрывает мрак); магнит для определения железных водопроводных труб в стенах и под землёй; строительный уровень для определения горизонтальности поверхностей (этажей); ледоруб или отвёртка для поиска гнилого дерева стропил или термитной эрозии; 2-х метровая лестница-стремянка для домов, где нет прямого доступа к чердаку; электрический тестер для проверки заземления (особенно на кухне и в ванной); бинокль для близкого рассмотрения крыши и строений / частей на ней; компас для определения расположения дома относительно сторон света; фотоаппарат для фиксации общего вида дома и отклонений. Знание расположения дома относительно сторон света полезно для определения состояния различных структурных компонентов дома.
Кроме того, постоянно появляются новые приборы, улучшающие процедуру инспектирования – прибор, определяющий наличие подземных водоёмов без разрушения почвы, прибор для определения химического состояния воды и пр.
Во время проведения инспектирования вам лучше одеться в старую одежду. Такие места, как стройплощадки, подвалы, чердаки зачастую достаточно грязны. Последние инструменты, которые вам понадобятся, это ручка и рабочая тетрадь. Пример такой тетради вы найдёте в конце этой книги, тетрадь должна быть заполнена во время инспекции. Позже вы можете использовать рабочую тетрадь для определения реального состояния дома, базируясь на фактах, а не на эмоциях.

Процедура инспектирования

Дом, независимо от того, насколько он большой в плоскости или по этажам, может быть очень просто осмотрен при условном разбиении его на составляющие части, такие как экстерьер, интерьер и электромеханические системы. Экстерьер и интерьер в свою очередь также могут делиться на составляющие. Благодаря инспектированию как системе и использованию рабочих записей как основы, все элементы дома в любом случае будут осмотрены.
Направляясь к дому, обратите внимание на окружающий участок земли. Обычно вблизи дома это ровный участок, но если посмотреть на весь участок – может присутствовать уклон, либо рельеф может быть достаточно сложным. При таких рельефах существует возможность движения подземных вод в направлении дома. При наличии склонов в районе дома нужно обращать особое внимание на наличие влаги в подвале либо в цокольном этаже.
Экстерьер дома должен быть инспектирован перед интерьером. Этот порядок важен, так как даёт возможность увидеть аспекты, которые могут объяснить проблемы в интерьере. Например, просачивание воды в подвале может происходить из-за неправильного построения водостоков или отлива (грунт вплотную примыкает к зданию вместо того, чтобы быть от него изолированным). Нарушенное покрытие крыши может обнаружить себя в наличии влаги на внутренней стороне крыши. Сломанные и открытые соединения могут служить доступом влаге, которая внутри может классифицироваться вами как косметические недостатки интерьера вместо повреждения структуры дома.

Инспектирование экстерьера

Перед началом инспектирования дома встаньте перед ним и посмотрите на компас. Части света для всех четырёх сторон дома должны быть помечены в записях (т.е. Фасад - юг, Правый фасад - восток и т.д.). Инспектирование экстерьера подтверждается двойным обходом дома. В первый обход вы должны посмотреть на крышу, дымоход, вентиляцию, водостоки, стыки и остальное, что расположено на крыше. Детали, что и как инспектировать, обсуждаются в следующих главах. Во время этого первого прохода использование бинокля значительно облегчит осмотр элементов верхней части дома. Не стоит использовать бинокль с приближением более чем 8 раз – это будет затруднять осмотр из-за возможного дрожания рук. После первого обхода состояние осмотренных элементов должно быть записано. Не забывайте при обходе смотреть под ноги – недалеко от дома может быть бассейн, если вы сконцентрируетесь на осмотре, бассейн может не быть вами замечен, и вы окажетесь в нём.
Во время повторного обхода вы осматриваете другие части дома и прилегающей территории, в поисках возможных проблем на стенах и фундаменте. Начиная с фасада дома, осмотрите все элементы, расположенные на нём либо примыкающие к нему. Это могут быть подходные дорожки, входная группа, внешнее покрытие стен, окна, двери, отмостка, ландшафтный дизайн, забор и т.д. Все эти элементы встречаются при инспектированиях, они детально обсуждаются в следующих главах. Вы же концентрируетесь только на тех, которые присутствуют при инспектировании конкретного дома.
Так же осмотрите правую, левую часть дома, обратную сторону. Если какой-либо элемент требует уточнения при осмотре интерьера, сделайте об этом пометку. Например, если отсутствует часть покрытия отмостки или отмостка имеет трещину, вы должны осмотреть подвал в данном секторе на предмет наличия воды или влаги. Запись этого факта послужит вам напоминанием проверить внутреннюю стену напротив данного повреждения.
После второго осмотра здания снаружи инспектирование экстерьера заканчивается. Дважды просмотрите свои записи - состояние всех ли элементов вы отметили. Осмотрите гараж, если он стоит отдельно. После этого пора входить внутрь дома.

Инспектирование интерьера

Войдите в дом через главные двери. Попробуйте звонок на работоспособность. Помните, вы подбираете дом для покупки. Если вы всё сделаете правильно, это будет ваш дом, поэтому не стесняйтесь и не чувствуйте себя неловко, делайте всё, что сделал бы любой собственник дома. Как часть инспектирования, вы должны открыть и закрыть краны на стоках, трубах и в душе, спустить воду в туалете, открыть и закрыть окна и двери, попробовать отопление и вентиляцию, проверить работоспособность радиаторов отопления, проверить выключатели света.
Начните осмотр с самой высшей точки дома. Если есть мансарда - с неё. Возможно, вам понадобится ваша стремянка. Некоторые дома не имеют мансард, начните осмотр с комнат, которые находятся непосредственно под крышей или с чердака.
После осмотра мансарды осмотрите все комнаты и помещения на уровень ниже. В некоторых больших домах вы легко можете потерять какую-то комнату. Для того чтобы осмотреть все помещения и элементы, начните осмотр «по часовой» либо «против часовой» стрелки сразу от входа, осмотрите каждую комнату по порядку – вы вернётесь к начальной точке и осмотрите все комнаты и помещения. Если вы будете метаться с одной стороны в другую, вы в любом случае пропустите комнату или две.

Электромеханические системы

Системы и связанное с ними оборудование включают в себя электросеть, водосток (канализацию), скважину забора воды, отопление, кондиционирование и плавательный бассейн. Состояние, работа и адекватность каждой системы в вашем доме должны быть проверены согласно отдельной процедуры и результаты занесены в рабочую тетрадь.
Эта финальная проверка завершает вашу инспекцию. Теперь вы осмотрели каждый элемент в доме без исключения и должны были записать в рабочую тетрадь все проблемы и повреждения. Некоторые из этих проблем могут нуждаться в дополнительных исследованиях специалистами. Возможные ситуации, требующие отработки профессионалами, отражены в списках ниже.
Также после физического осмотра стоит исследовать почву – на содержание радона, воду – на химический состав, проверить наличие близлежащих топливно-нефтяных резервуаров и течки из них, захоронений отходов и мусорок / свалок.
Просмотрите свои записи и попытайтесь оценить наиважнейшие проблемы. Не ожидайте увидеть совершенный дом. Вы всегда найдете проблемы, стоимость исправления которых не должна вас волновать. Если вы найдёте много значительных проблем, затраты на исправление могут быть существенны.
Некоторые из проблем, зависящие от стоимости,  определяются как:
- необходимость усиления / обновления фундамента;
- необходимость в обновлении покрытия внешних стен;
- попадание воды в подвал либо нижний уровень;
- устаревшая теплосеть;
- необходимость восстановления водопровода;
- необходимость новой крыши;
- обновление системы кондиционирования;
- неадекватная электросеть;
- повреждение крыши термитами;
- потребность в полном обновлении:
  - мощения / покрытия;
  - напольного покрытия;
  - отдельно стоящего гаража;
  - несущих стен;
- экологические проблемы.
Если вы обнаружите такую проблему, обратитесь для исследования возможной стоимости её решения к подрядчику. Так вы сможете определить реальную стоимость данного дома - как стоимость продажи плюс стоимость решения проблемы / доработки. Зачастую для компенсации затрат на восстановление делаются скидки при продаже.